낡은 다가구주택을 다시 짓거나 빈 땅에 다세대주택 건축을 고민하고 있다면 11월 12일부터 바뀌는 건축 기준을 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 국토교통부는 11월 3일 국무회의에서 건축법 시행령 일부개정안이 의결돼 12일부터 시행된다고 밝혔습니다. 30년 넘게 유지된 다세대·다가구주택의 면적 제한이 660㎡에서 1,000㎡로, 다가구주택 층수가 3층 이하에서 4층 이하로 완화됩니다. 정보 확인 기준일은 2026년 11월 11일이며, 정책브리핑에 게시된 국토교통부 발표 내용만 정리했습니다.
✅ 무엇이 달라지나요
이번 개정은 정부가 8월 13일 발표한 '주택 신속공급 방안'의 후속 조치로, 다세대·다가구주택의 면적과 층수 제한 등 건축기준을 합리화하는 내용입니다. 그동안은 용적률 같은 다른 건축기준을 충족하더라도 면적·층수 제한 때문에 건물 크기가 묶여 대지를 효율적으로 쓰지 못하는 한계가 있었습니다. 정부는 이번 완화로 용적률 상한을 채우지 못한 중·대규모 대지에서 증축·재건축을 통한 주택공급이 늘어날 것으로 보고 있습니다.
| 구분 | 기존 | 11월 12일부터 |
|---|---|---|
| 다세대·다가구 면적 제한 | 660㎡ | 1,000㎡(약 51.5% 확대) |
| 다가구주택 층수 | 3층 이하 | 4층 이하 |
| 다세대 주민공동시설 | 별도 완화 규정 없음 | 건축위원회 거쳐 용적률 완화 가능 |
| 정북방향 일조권(10m 초과~17m 이하) | 높이에 따라 사선형 이격 | 5m 고정 이격기준 적용 |
✅ 면적 제한은 얼마나 늘어나나요
1990년대 이후 30년 이상 묶여 있던 다세대·다가구주택의 면적 제한이 기존 660㎡에서 1,000㎡로 약 51.5% 늘어납니다. 이에 따라 앞으로는 더 큰 규모로 다세대·다가구주택을 지을 수 있게 됩니다. 다만 면적 제한이 풀렸다고 모든 대지에서 같은 규모로 지을 수 있는 것은 아니며, 실제 건축 규모는 해당 부지의 용적률과 주차장 설치기준 등 다른 규정에 따라 달라집니다.
✅ 다가구주택은 몇 층까지 지을 수 있나요
다가구주택의 층수는 기존 3층 이하에서 4층 이하로 한 층 늘어납니다. 국토교통부는 완화된 면적과 층수를 활용해 기존의 일률적인 원룸·투룸 구조에서 벗어나 주민공동시설 등 편의시설을 더한 다양한 형태의 일반주택이 등장할 것으로 기대한다고 밝혔습니다. 필로티 주차장 등 층수 산정과 관련된 세부 기준은 설계 단계에서 건축사나 관할 지자체에 확인하시는 것이 안전합니다.
✅ 주민공동시설과 일조권 기준은 어떻게 바뀌나요
주거환경 개선을 위해 다세대주택에 설치하는 주민공동시설에 대해서는 건축위원회를 거쳐 용적률을 완화할 수 있도록 규정했습니다. 완화된 일조권 기준도 11월 12일부터 함께 시행됩니다. 기존에는 정북방향 일조권을 확보하려고 건물 높이가 10m를 넘으면 상층부를 사선 형태로 꺾어야 해 외관이 어색하고 내부 공간 활용에 제약이 컸습니다. 앞으로는 10m 초과 17m 이하 구간에 5m 고정 이격기준이 적용돼 설계 자율성이 높아지고 사용 공간이 넓어질 것으로 기대됩니다.
✅ 확인할 때 주의할 점과 문의처는 어디인가요
이번 개정은 신청해서 받는 지원금이 아니라 건축 기준이 바뀌는 제도 변화입니다. 따라서 별도의 신청 기간이나 지원 금액은 없습니다. 실제로 증축·재건축이나 신축을 계획한다면 대지의 용적률, 주차장 설치기준 등 다른 규정을 함께 검토해야 하며, 구체적인 적용 여부는 관할 시·군·구 건축 부서나 건축사와 상담해 확인하시는 것이 좋습니다. 정책 문의는 국토교통부 건축정책과(044-201-4082)로 할 수 있습니다.
✅ Q&A
Q1. 언제부터 적용되나요?
2026년 11월 12일부터 시행됩니다. 개정안은 11월 3일 국무회의에서 의결되었습니다.
Q2. 면적 제한은 얼마로 바뀌나요?
다세대·다가구주택의 면적 제한이 기존 660㎡에서 1,000㎡로 약 51.5% 늘어납니다.
Q3. 다가구주택은 몇 층까지 가능한가요?
기존 3층 이하에서 4층 이하로 한 층 늘어납니다.
Q4. 면적이 늘어나면 무조건 더 크게 지을 수 있나요?
아닙니다. 실제 건축 규모는 해당 부지의 용적률과 주차장 설치기준 등 다른 규정에 따라 달라집니다.
Q5. 신청해야 받을 수 있는 혜택인가요?
아닙니다. 건축법 시행령이 바뀌는 것이라 별도 신청 절차는 없으며, 건축허가 등 실제 절차에서 바뀐 기준이 적용됩니다. 구체적인 적용 여부는 관할 지자체나 건축사에게 확인하세요.
