집을 세놓고 있다면 월세 수입에 세금이 붙는지, 분리과세를 고르면 얼마나 유리한지 미리 확인해 두는 것이 좋습니다. 국세청 주택임대소득 안내에는 1주택 월세 비과세, 14% 선택적 분리과세, 등록임대주택 필요경비율, 소형주택 임대사업자 세액감면 같은 기준이 정리되어 있습니다. 국세청 공식 안내를 바탕으로 주택 임대인이 챙길 혜택 6가지를 정리해 드립니다.
✅ 1주택 월세 비과세 – 기준시가 12억원 이하 국내 주택이면 월세 수입 과세 제외
국세청 주택임대소득 안내(2025년 귀속 기준)에 따르면 보유 주택 수는 부부 합산으로 계산합니다. 1주택자는 국내 기준시가 12억원 이하 주택의 월세 수입이 과세대상에서 제외되고, 이 경우 모든 보증금·전세금도 과세대상이 아닙니다. 다만 국외주택의 월세 수입이나 기준시가 12억원을 초과하는 주택의 월세 수입은 과세대상입니다. 집을 한 채만 가진 임대인이라면 보유 주택 수와 기준시가부터 확인해 보세요.
✅ 선택적 분리과세 – 주택임대 수입금액 2천만원 이하이면 14% 단일세율 선택
주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하이면 종합과세와 분리과세 중에서 선택할 수 있습니다(소득세법 제64조의2). 종합과세를 선택하면 주택임대소득과 다른 종합과세 대상 소득을 합쳐 6~45% 누진세율이 적용되고, 분리과세를 선택하면 주택임대소득에는 14% 단일세율이, 다른 종합과세 대상 소득에는 6~45% 누진세율이 적용됩니다. 수입금액은 월세와 간주임대료를 합한 금액입니다. 국세청은 홈택스에서 종합과세와 분리과세 예상세액을 비교해 볼 수 있도록 안내하고 있습니다.
✅ 등록임대주택 필요경비율 60%·공제금액 400만원 – 미등록은 50%·200만원
분리과세 주택임대소득의 과세표준은 수입금액에서 필요경비와 공제금액을 뺀 금액입니다. 세무서와 지자체에 모두 등록하지 않았거나 하나만 등록한 경우 필요경비율은 50%, 공제금액은 200만원입니다. 세무서와 지자체에 모두 등록한 등록임대주택으로 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않으면 필요경비율 60%, 공제금액 400만원이 적용됩니다. 공제금액은 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에 적용됩니다. 등록임대주택 기준을 적용받은 뒤 일정 기간 임대하지 않으면 미등록 기준으로 다시 계산한 세액의 차액과 이자 상당액을 납부해야 하므로(국세청 안내 기준 4년, 2020년 8월 18일 이후 지자체 등록 민간임대주택은 10년) 사후관리 요건도 함께 확인하세요.
✅ 소형주택 임대사업자 세액감면 – 소득세 30%(2호 이상 20%), 장기일반 75%(2호 이상 50%)
조세특례제한법 제96조에 따라 2028년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세의 30%(2호 이상 임대 시 20%)를 감면하고, 장기일반민간임대주택 등은 75%(2호 이상 임대 시 50%)를 감면합니다. 요건은 소득세법상 사업자등록과 지자체 임대사업자 등록을 함께 한 내국인이 국민주택규모(주거전용면적 85㎡ 이하, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하) 주택을 임대하고, 주택 및 부수 토지의 기준시가 합계가 임대개시일 당시 6억원을 넘지 않으며, 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않는 것입니다. 1호 이상을 4년(장기일반민간임대주택 등은 10년) 이상 임대해야 하고, 감면은 과세표준신고와 함께 세액감면신청서를 제출해 신청합니다. 최저한세가 적용되고 감면세액의 20%는 농어촌특별세가 과세됩니다.
✅ 보증금·전세금 간주임대료 과세 제외 범위 – 2주택 이하·소형주택 보증금
국세청 안내에 따르면 2주택자는 모든 월세 수입이 과세대상이지만 보증금·전세금은 과세대상이 아닙니다. 다만 2026년 귀속부터는 고가주택(기준시가 12억원 초과) 2주택자의 보증금 등의 합계액이 12억원을 초과하는 경우 간주임대료 과세대상에 포함됩니다. 3주택 이상 보유자는 모든 월세 수입이 과세대상이며, 보증금·전세금은 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)의 보증금, 비소형주택을 3채 미만 보유한 경우의 보증금, 비소형주택의 보증금 합계가 3억원 이하인 경우의 보증금이 과세대상에서 제외됩니다. 보유 주택 수와 주택별 면적·기준시가를 미리 정리해 두면 신고할 때 도움이 됩니다.
✅ 과세미달 사례 – 분리과세 시 등록 연 1천만원·미등록 연 400만원 이하이면 납부세액 없음
국세청은 과세대상이더라도 납부할 임대소득세가 없을 수 있다고 안내합니다. 주택임대업 외의 다른 종합소득금액이 2천만원 이하이고 분리과세를 선택한 경우, 세무서와 지자체에 2025년 1월 1일부터 12월 31일까지 계속 등록하고 임대료 증가율이 5% 이하이면 연간 수입금액 1천만원(월 83만 3천원 가량) 이하일 때 과세표준이 0원이 됩니다. 2025년에 세무서와 지자체 중 하나만 등록했거나 모두 미등록이라면 연간 수입금액 400만원(월 33만 3천원 가량) 이하일 때 과세표준이 0원입니다. 종합과세를 선택한 경우에도 다른 소득이 0원이고 소득금액이 266만 6천원 이하이면 결정세액이 0원이 되는 사례가 안내되어 있습니다.
정보 확인 기준일: 2026년 10월 17일 (국세청 '주택임대소득' 기본정보·신고안내 중 분리과세, 소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면, 과세대상 및 비과세·과세미달 항목, 2025년 귀속 기준. 제도 내용은 변동될 수 있습니다.)
| 혜택 | 금액 |
|---|---|
| 1주택 월세 비과세 | 기준시가 12억원 이하 월세 과세 제외 |
| 선택적 분리과세 | 수입 2천만원 이하 14% 선택 |
| 등록임대 필요경비율 | 필요경비 60%·공제 400만원 |
| 소형주택 세액감면 | 소득세 30%·20%, 장기 75%·50% |
| 간주임대료 제외 | 2주택 이하·소형주택 보증금 제외 |
| 과세미달 사례 | 등록 1천만원·미등록 400만원 이하 |
본문의 과세대상·비과세 기준은 국세청 안내의 2025년 귀속 기준이며, 보유 주택 수는 부부 합산으로 계산합니다. 세액감면과 등록임대주택 요건은 주택 규모·기준시가·임대료 증가율·임대기간 등 조건이 많아 개별 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 구체적인 신고는 국세상담센터(국번 없이 126) 또는 관할 세무서에 확인하시기 바랍니다. 해당 기준을 모르고 지나치면 낼 필요가 없는 세금을 내거나 신고 기회를 놓칠 수 있으니 미리 확인해 두세요.
