상가를 빌려 장사하는 소상공인은 계약 직후 갖춰야 할 요건과 계약이 끝날 때 챙길 권리를 놓치기 쉽습니다. 대항력과 확정일자, 소액임차인 보증금 기준, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호처럼 상가건물 임대차보호법이 정한 권리는 시기를 놓치면 주장하기 어려울 수 있습니다. 생활법령정보 공식 안내를 바탕으로 챙길 권리와 제도 7가지를 정리해 드립니다.
✅ 대항력 – 건물 인도와 사업자등록 신청을 마치면 다음 날부터 생김
생활법령정보에 따르면 상가건물을 빌린 임차인이 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대해 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항). 이 대항력은 건물 등기가 아니라 인도와 사업자등록 신청, 두 가지만 갖추면 되므로 계약서를 쓴 뒤 가능한 한 빨리 사업자등록을 신청해 두는 것이 중요합니다. 임대인이 건물을 팔거나 소유자가 바뀌는 경우에도 대항력을 갖춰 두면 임차인의 지위를 주장할 근거가 됩니다. 사업자등록을 폐업하거나 건물을 비우면 요건이 흐트러질 수 있으니 영업을 이어가는 동안 유지해야 합니다.
✅ 우선변제권 – 인도·사업자등록 신청에 확정일자까지 받으면 경매·공매 때 보증금을 먼저 변제
생활법령정보는 임차인이 건물 인도와 사업자등록 신청을 마치고 세무서장에게 임대차계약서의 확정일자까지 받으면 경매나 공매 때 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있다고 안내합니다(상가건물 임대차보호법 제5조 제2항). 대항력만으로는 보증금 순위가 정해지지 않고, 확정일자를 받은 날을 기준으로 우선순위가 정해지는 구조입니다. 그래서 계약 당일 사업자등록 신청과 확정일자를 함께 받아 두는 것이 안전합니다. 확정일자는 관할 세무서에서 받으며, 계약서를 새로 쓰거나 보증금이 바뀌면 다시 확인해야 합니다.
✅ 소액임차인 최우선변제 – 서울 6,500만원 이하 등 지역별 보증금 기준
생활법령정보에 따르면 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 배당받을 수 있습니다. 소액임차인으로 보는 보증금 기준은 서울특별시 6,500만원 이하, 과밀억제권역(서울 제외) 5,500만원 이하, 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외)와 안산시·용인시·김포시·광주시 3,800만원 이하, 그 밖의 지역 3,000만원 이하입니다(시행령 제6조). 월 차임이 있으면 월 차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 더해 보증금을 계산합니다. 우선 배당받을 수 있는 구체적인 금액은 생활법령정보 해당 페이지에 나와 있지 않으므로 시행령과 관할 법원 안내에서 확인해야 합니다.
✅ 계약갱신요구권 – 만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 전체 임대차기간 10년까지
생활법령정보에 따르면 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있으며, 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 이 규정이 적용됩니다. 임대인은 차임을 3회 연체한 경우, 임대인의 동의 없이 전대한 경우, 건물을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등에는 갱신을 거절할 수 있습니다. 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한 경우에는 1년으로 보며, 보증금이 법 적용 범위를 넘는 임대차도 계약갱신 요구 규정은 적용됩니다.
✅ 차임·보증금 증액 제한 – 청구 당시 금액의 5% 이내
생활법령정보에 따르면 임대인이 차임이나 보증금을 올려 달라고 요구할 때는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%를 넘지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제11조 제1항, 시행령 제4조). 계약갱신으로 이어지는 임대차에서도 차임과 보증금은 증감할 수 있지만 증액은 같은 5% 범위 안에서만 가능합니다. 예를 들어 월 차임이 100만원이라면 한 번에 올릴 수 있는 금액은 5만원까지입니다. 다만 보증금이 법 적용 범위를 넘는 임대차는 조세와 공과금, 주변 상가의 차임·보증금, 경제사정 변동 등을 고려해 증감을 청구할 수 있어 기준이 다릅니다.
✅ 권리금 회수기회 보호 – 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지
생활법령정보에 따르면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 받지 못하도록 방해해서는 안 됩니다. 금지되는 행위에는 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위, 신규임차인이 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 현저히 높은 차임과 보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 계약을 거절하는 행위 등이 있습니다. 임대인이 이를 어겨 임차인에게 손해를 주면 배상해야 하며, 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 손해배상 청구권은 임대차 종료일부터 3년 안에 행사하지 않으면 사라지고, 대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장 제외)이거나 국유재산·공유재산이면 이 규정이 적용되지 않습니다.
✅ 임차권등기명령 – 보증금을 돌려받지 못했다면 이사해도 대항력·우선변제권 유지
생활법령정보에 따르면 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 건물 소재지 관할 지방법원, 지방법원 지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제6조). 신청 요건은 임대차가 만료나 해지 등으로 끝났고 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못했다는 것이며, 건물 일부만 빌렸다면 임차 부분의 도면을 붙입니다. 임차권등기를 마치면 이미 갖춘 대항력과 우선변제권이 이사 후에도 유지되고, 요건을 갖추지 못했던 임차인은 등기를 마친 때부터 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만 임차권등기 이후에 건물을 새로 빌린 임차인은 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없습니다.
정보 확인 기준일: 2026년 10월 18일 (생활법령정보 상가건물 임대차 안내 2026년 9월 15일·8월 15일 기준을 참고했습니다. 지원 내용은 변동될 수 있습니다.)
| 혜택 | 금액 |
|---|---|
| 대항력 | 인도+사업자등록 신청 다음 날부터 |
| 우선변제권 | 인도+사업자등록 신청+확정일자 |
| 소액임차인 최우선변제 | 서울 6,500만원 이하 등 지역별 기준 |
| 계약갱신요구권 | 만료 6~1개월 전 요구·최대 10년 |
| 증액 5% 상한 | 청구 당시 차임·보증금의 5% 이내 |
| 권리금 회수기회 보호 | 종료 6개월 전부터 종료 시까지 |
| 임차권등기명령 | 관할 법원 신청·이사 후에도 권리 유지 |
소액임차인 보증금 기준과 우선 배당 금액, 환산보증금 적용 상한은 시행령 개정에 따라 바뀔 수 있고 계약 시점과 경매 신청 시점에 따라 적용 기준이 달라질 수 있습니다. 특히 소액임차인이 우선 배당받는 구체적인 금액은 생활법령정보 페이지에서 확인되지 않아 본문에 싣지 않았습니다. 계약 전후에는 생활법령정보와 국가법령정보센터, 관할 법원과 세무서, 상가건물임대차분쟁조정위원회 안내를 통해 현재 기준을 확인하시기 바랍니다.
