입주 후 벽에 금이 가거나 천장에서 물이 새는데 누구에게 언제까지 청구해야 하는지 막막한 경우가 많습니다. 하자담보책임기간과 청구 절차, 하자보수보증금, 분쟁조정 방법을 모르면 청구 기한을 놓치거나 증빙이 부족해 대응이 어려워질 수 있습니다. 법제처 생활법령정보와 하자심사분쟁조정위원회 하자관리정보시스템 안내를 바탕으로 아파트 하자 피해를 겪는 입주민이 챙길 대응 방법 7가지를 정리해 드립니다.
✅ 하자의 범위 – 내력구조부 하자와 시설공사별 하자로 구분
찾기쉬운 생활법령정보 안내에 따르면 하자란 공사상 잘못으로 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생해 건축물이나 시설물의 안전상·기능상·미관상 지장을 초래할 정도의 결함을 말하며, 내력구조부별 하자와 시설공사별 하자로 나뉩니다. 내력구조부 하자는 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴되었거나 구조안전상 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하 등이 생긴 경우입니다. 시설공사별 하자는 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지·결선 불량 등이 발생한 경우를 말합니다. 입주자대표회의가 임의로 설치한 시설물은 공동주택관리법의 하자담보책임기간이 적용되지 않고 당사자 간 계약내용에 따른다고 안내돼 있습니다.
✅ 하자담보책임기간 – 내력구조부 10년, 시설공사별 2년·3년·5년
생활법령정보에 따르면 내력구조부별 및 지반공사의 하자담보책임기간은 10년입니다. 시설공사별 기간은 공동주택관리법 시행령 별표 4에 따라 다르며, 도배·타일·가구·주방기구·가전제품 등 마감공사는 2년, 옥외급수·난방·급배수·가스·창호·전기·정보통신·소방·단열 등은 3년, 대지조성·철근콘크리트·철골·조적·지붕·방수공사는 5년으로 안내돼 있습니다. 기간은 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일부터 계산합니다. 내력구조부에 중대한 하자가 담보책임기간 중 발생하면 사업주체가 손해를 배상할 책임이 있다고도 안내돼 있어, 입주일과 사용검사일을 먼저 확인해 두는 것이 좋습니다.
✅ 하자보수 청구 – 청구하면 15일 이내 보수 또는 계획 서면 통보
생활법령정보에 따르면 하자는 담보책임기간 안에 사업주체에게 청구해야 합니다. 전유부분의 청구권자는 입주자 또는 공공임대주택의 임차인이고, 공용부분은 입주자대표회의, 임차인대표회의, 관리주체(관리사무소장), 관리단이 청구할 수 있습니다. 사업주체는 청구를 받은 날부터 15일 이내에 하자를 보수하거나 하자보수계획을 시장·군수·구청장과 청구한 쪽에 서면으로 통보해야 하며, 하자가 아니라고 판단하면 그 이유를 서면으로 알려야 합니다. 보수가 끝나면 즉시 결과를 통보해야 하고, 하자보수계획서에는 하자부위, 보수방법, 보수에 필요한 기간, 담당자 연락처 등이 담깁니다. 청구 날짜와 답변 내용은 이후 분쟁조정에 쓰이는 교섭 기록이 되므로 남겨 두는 것이 좋습니다.
✅ 하자보수보증금 청구 – 입주자대표회의를 통해 보증기관에 청구
생활법령정보에 따르면 사업주체가 하자보수를 하지 않거나 하자보수계획을 통보하지 않으면 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있습니다. 다만 하자보수보증금의 예치명의자는 입주자대표회의여서, 입주자가 보증기관에 직접 청구할 수는 없고 입주자대표회의를 통해 청구해야 한다고 안내돼 있습니다. 청구를 받은 보증서 발급기관은 청구일부터 30일 이내에 보증금을 지급해야 하며, 금액에 이의가 있으면 하자심사·분쟁조정위원회에 분쟁조정이나 분쟁재정을 신청한 뒤 그 결과에 따라 지급합니다. 입주자대표회의는 보증금을 지급받기 전에 미리 하자보수 사업자를 선정해서는 안 되고, 사용한 날부터 30일 이내에 사용명세를 사업주체에 통보해야 합니다.
✅ 하자심사·분쟁조정 신청 – 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회
생활법령정보에 따르면 하자담보책임과 하자보수 분쟁은 합의, 소송, 조정으로 해결할 수 있고 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회가 설치돼 있습니다. 위원회는 하자 여부 판정과 분쟁의 조정 및 재정을 맡습니다. 신청하려면 하자심사신청서나 하자분쟁조정신청서 등과 함께 당사자 간 교섭경위서, 하자발생사실 증명자료(컬러 사진 및 설명자료 등), 신청인 신분증 사본을 내야 하고, 하자보수비용을 청구한다면 하자보수비용 산출명세서도 필요합니다. 자세한 절차는 하자관리정보시스템(www.adc.go.kr)에서 확인할 수 있다고 안내돼 있으며, 심사·조정 대상에는 제한이 있을 수 있으니 신청 전에 위원회에 확인하시기 바랍니다.
✅ 처리기간과 비용 – 심사·조정 60일, 분쟁재정 150일 이내
생활법령정보에 따르면 하자심사·분쟁조정위원회는 신청을 받은 날부터 하자심사 및 분쟁조정은 60일(공용부분은 90일), 분쟁재정은 150일(공용부분은 180일) 이내에 절차를 마쳐야 합니다. 흠결보정기간과 하자감정기간은 이 기간에서 빠집니다. 기간 안에 끝낼 수 없으면 담당 분과위원회 또는 소위원회 의결로 한 차례만 30일 이내로 연장할 수 있고, 그 사유와 기한은 당사자에게 서면으로 통지됩니다. 절차 중 발생한 비용은 당사자가 합의한 대로 부담하고, 합의하지 않으면 위원회가 부담비율을 정합니다. 사건에 따라 소요 기간이 달라질 수 있으므로 신청 전에 위원회에 일정을 확인하시기 바랍니다.
✅ 하자보수보증금 반환 시기 – 사용검사일 기준 2년·3년·5년·10년
생활법령정보에 따르면 입주자대표회의는 사업주체가 예치한 하자보수보증금을 사용검사일부터 2년이 지나면 15%, 3년이 지나면 40%, 5년이 지나면 25%, 10년이 지나면 20% 비율로 순차적으로 사업주체에게 반환해야 합니다. 반환 비율을 계산할 때는 이미 사용한 보증금을 포함해 계산하고, 이미 사용한 보증금은 반환하지 않습니다. 보증금은 하자 여부 판정서에 따라 하자로 판정된 공사의 보수비용, 위원회가 송달한 조정서에 따른 비용, 재정이나 법원 재판 결과에 따른 비용, 하자진단 결과에 따른 비용에만 쓸 수 있습니다. 반환 시기가 다가오기 전에 남은 하자를 정리해 청구하는 것이 좋습니다.
정보 확인 기준일: 2026년 10월 22일 (법제처 찾기쉬운 생활법령정보 아파트 입주 > 아파트 하자보수 > 하자의 범위 및 하자담보책임기간·하자의 청구·하자보수보증금·아파트 하자보수 분쟁해결, 하자심사분쟁조정위원회 하자관리정보시스템 안내를 참고했습니다. 지원 내용은 변동될 수 있습니다.)
| 혜택 | 금액 |
|---|---|
| 하자의 범위 | 내력구조부·시설공사별로 구분 |
| 담보책임기간 | 내력구조부 10년, 시설공사별 2·3·5년 |
| 하자보수 청구 | 청구일부터 15일 이내 보수 또는 계획 통보 |
| 보증금 청구 | 청구일부터 30일 이내 지급 |
| 심사·조정 신청 | 교섭경위서·사진 자료·신분증 사본 제출 |
| 처리기간·비용 | 심사·조정 60일, 분쟁재정 150일 이내 |
| 보증금 반환 시기 | 2년 15%·3년 40%·5년 25%·10년 20% |
이 글은 법제처 생활법령정보와 하자심사분쟁조정위원회 하자관리정보시스템 안내를 바탕으로 한 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 하자 해당 여부와 청구 가능 기간은 공종과 단지별 사용검사일, 입주일에 따라 달라질 수 있고, 생활법령정보의 해당 내용은 2026년 9월 15일 기준이며 공동주택관리법 개정사항(2028년 5월 13일 시행)은 향후 업데이트 예정이라고 안내돼 있습니다. 구체적인 사안은 하자심사·분쟁조정위원회나 관할 지자체, 법률 전문가에게 확인하시기 바랍니다. 하자 부위는 날짜가 보이게 사진으로 남기고 청구 내용을 서면으로 보관하시기 바랍니다.
